Il ruolo del notaio


Il notaio è nel contempo un pubblico ufficiale che  rappresenta lo Stato, nonché un professionista esperto nel campo giuridico.

È nominato dal Ministero della Giustizia ed è assegnato dallo stesso ad un singolo Comune, potendo tuttavia, ove richiesto, esercitare le sue funzioni in tutto il territorio del Distretto in cui è ubicata la sua sede di assegnazione, che, approssimativamente, coincide con quello della Provincia.

Nonostante sia dunque “fisicamente” ancorato al territorio di sua competenza, ogni notaio può, sempre restando nella sede assegnata, esercitare il suo ministero relativamente ad immobili ovunque posti sul territorio nazionale: a titolo esemplificativo le parti di una compravendita di un immobile sito a Palermo possono comunque recarsi presso un notaio di Torino affinché lo stesso provveda alla stipula del contratto.

 

I diritti e gli obblighi dei contraenti

Dalla compravendita di un immobile nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli obblighi. A fronte infatti di alcuni diritti in capo ad un contraente, corrispondono eguali obblighi a carico della controparte, cosicché sia il venditore che l’acquirente si trovano coinvolti in un reciproco vincolo di pretese da veder soddisfatte e doveri da rispettare.

Se alcuni di questi diritti/obblighi, quali il pagare/ricevere il prezzo e il consegnare/ricevere l’immobile, sono, per comune sentire, così ovvi e scontati, altri risultano ai più meno noti, quantunque rivestano una pari rilevanza e dignità.

Esaminiamone alcuni dai contrapposti punti di vista del venditore e dell’acquirente.



La scelta del notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti: tuttavia nell’ambito delle compravendite immobiliari la scelta del notaio è in genere riservata alla parte acquirente essendo la stessa onerata del pagamento dei compensi spettanti al notaio, salvo diverso accordo.

 

I diritti del venditore

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo  del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita. E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.

Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.

Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo. Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.

Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa  si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario (molto spesso il vero e proprio bonifico è preceduto da un mandato irrevocabile dato alla banca dal compratore di corrispondere quella data somma di denaro al venditore).

 

Gli obblighi del venditore

Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose , all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.

E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.

Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo. Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.

Il venditore infine ha l’obbligo

- di indicare al notaio gli estremi della concessione edilizia del fabbricato venduto;

- di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio;

- presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni;

- di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa;

- di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario;

- di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.

 

I diritti dell'acquirente

Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.

E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).

E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.

 

Gli obblighi dell'acquirente

Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto.

Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.

E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene.

A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga:  rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili  (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però,  necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita).