Le insidie della compravendita

Nella compravendita di un immobile, sin da quelle che abbiamo definito come fasi che precedono l’atto definitivo, il notaio svolge una funzione piuttosto delicata ed importante: quella di verificare che effettivamente il venditore possa liberamente vendere quel bene e che l’acquirente, a sua volta, possa liberamente acquistarlo.

A mero titolo esemplificativo, e solo per citare alcuni degli aspetti di maggior rilevanza, il notaio svolge la funzione:

- di assicurare la certezza dell'identità personale delle parti (in altre parole che il venditore e, quindi, proprietario di quell'immobile sia proprio quel venditore e proprietario);

- di garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede, di quel dato immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni;

- di accertare che il venditore sia stato soddisfatto ed abbia così ricevuto dall'acquirente il corrispettivo pattuito e che, nel contempo, l'acquirente abbia ricevuto dal venditore le tanto desiderate chiavi della nuova casa, potendo così (finalmente) entrare veramente in possesso della stessa;

- di consigliare, infine, al meglio il compratore (nonché il venditore, come meglio si spiegherà ...), per quanto concerne il profilo fiscale, suggerendo le soluzioni migliori e più vantaggiose da un punto di vista economico in considerazione della concreta situazione.

E questi sono solo alcuni dei molteplici ed importantissimi compiti che il notaio, nella sua duplice veste di libero professionista e pubblico ufficiale, è chiamato a compiere allorquando viene investito dell'incarico di curare l'intero iter di una compravendita immobiliare; iter alquanto lungo e laborioso che vede nella conclusione e nella sottoscrizione del contratto definitivo soltanto una sua fase, seppur centrale ed emblematica, rappresentando, infatti, in sostanza, la stipulazione dell'atto notarile, il lato esteriore (la punta dell'iceberg si potrebbe metaforicamente dire!) di tutto l'oscuro ma fondamentale lavoro compiuto dal notaio (lavoro che peraltro non è destinato a terminare affatto con la redazione e la firma del contratto, ma che continua, con pari intensità ed importanza, anche successivamente, per il compimento di altri rilevanti adempimenti quali la registrazione, la volturazione e soprattutto la trascrizione del contratto).

Non sempre il proprietario di un bene può vendere lo stesso quando e come vuole e così pure non tutti i soggetti possono liberamente rendersi acquirenti di un bene: può accadere infatti che vi siano dei vincoli o dei limiti che ne permettano la vendita o l’acquisto solo dopo aver compiuto una serie di formalità.  

 

Qualche avvertenza

- Se il coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del consenso dell’altro coniuge.

- Se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante; la stessa cosa accade in caso di acquisto da parte loro.

- Se il bene ereditario è in comunione tra i diversi coeredi, per venderne la propria quota occorre prima “offrirlo” agli altri comproprietari e, solo se questi non accettano di acquistarlo, la si può cedere a soggetti che non fanno parte della comunione.

- Per la vendita di un terreno agricolo, se i confinanti o i soggetti insediati sullo stesso sono coltivatori diretti, occorre comunicare ad essi l’intenzione di vendere il bene e, solo se questi rifiutano di acquistarlo, lo si può vendere, alle stesse condizioni comunicate, a terzi estranei.

- Per vendere un immobile non abitativo concesso in locazione, occorre prima offrirlo in vendita all’inquilino; in taluni casi anche gli appartamenti ad uso abitazione, possono essere sottoposti ad un tale tipo di regime.

- Se acquirente o venditore di un bene è una società, sia essa di persone o di capitali, o un ente in genere, occorre che all’atto intervenga il soggetto che ha potere di rappresentare la società e di compiere acquisti o vendite per conto della stessa, previa (eventuale) autorizzazione dell’organo interno competente.

- Se un immobile rientra nell’ambito dell’edilizia economica popolare o “pubblica” in genere, vi possono essere innumerevoli limiti per la vendita/l’acquisto dello stesso (prezzo vincolato, divieto temporaneo di alienazione, requisiti soggettivi del compratore, durata temporanea della proprietà, preventive autorizzazioni).

- Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artistico-paesaggistici occorre, in determinate circostanze, l’autorizzazione delle competenti autorità affinché possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza.

- Può accadere che sul bene gravino delle cosiddette formalità (di solito delle ipoteche) che non lo rendano totalmente “libero”; il notaio è in grado di verificare l’esistenza di tali circostanze e di consigliare le relative soluzioni.

- Altre volte il bene il bene può essere gravato da una servitù (assai diffusa è quella che consente il passaggio, pedonale o con mezzi, a favore del proprietario del ben e confinante sul bene oggetto della vendita) che ne possa impedire un godimento pieno e completo: è importante conoscere già prima di impegnarsi alla vendita o all’acquisto se esistano o meno tali tipi di gravami.

 

L'accertamento della regolarità dell'immobile


- Quando si vende un immobile (appartamento, garage, locale commerciale, etc.) occorre sempre verificare la sua regolarità dal punto di vista edilizio e cioè l’esistenza di licenze per la sua costruzione o di concessioni per eventuali lavori successivamente eseguiti (è il caso, spesso, di lavori eseguiti senza autorizzazione ma successivamente “condonati” con concessione edilizia in sanatoria).

- Per i terreni è sempre importante verificare la “natura” degli stessi (se siano cioè agricoli, edificabili oppure se sugli stessi vi siano dei vincoli paesaggistici, archeologici o di altro tipo) attraverso il Certificato di Destinazione Urbanistica e controllare che l’eventuale frazionamento del terreno sia stato approvato secondo legge.

- Per ogni tipo di immobile è necessario controllare la sua regolarità catastale.

- Per i fabbricati è fondamentale accertarsi che la destinazione d’uso dello stesso sia conforme a quella progettuale ed a quella catastale.

 

La proposta di vendita o di acquisto


La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria.

Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l’accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è perfezionato e vincolante per entrambe le parti.

Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d’acquisto sia essa di vendita, è irrevocabile: il proponente si obbliga cioè a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto. Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non è poi così facile quindi, un volta firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti che l'hanno sottoscritta.

Per questi motivi è importante, prima di apporre la propria firma su un qualsiasi documento riguardante la compravendita di un immobile, consultare il notaio.